Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость в 2024 году?

Вопрос целесообразности вложений в недвижимость зависит от множества факторов: начиная от характеристик конкретного объекта и заканчивая рыночной ситуацией в целом.

Ранее увеличение предложения и снижение спроса приводили к уменьшению цен на жилье, особенно на вторичном рынке Москвы, где цены вернулись к уровням двухлетней давности. На первичном рынке впервые за много лет также наблюдалось падение цен. В этом контексте все больше инвесторов обращают внимание на коммерческую недвижимость.

Перспектива не только сохранения капитала, но и получения прибыли, даже в условиях общего снижения цен и роста ипотечных ставок, делает такие инвестиции более привлекательными по сравнению с жилыми объектами. В этой статье мы обсудим, стоит ли сейчас покупать коммерческую недвижимость, какие типы предпочтительнее, и рассмотрим особенности таких инвестиций.

Преимущества и недостатки коммерческой недвижимости

Основное преимущество коммерческой недвижимости заключается в ее высокой доходности. По мнению экспертов, средняя доходность офисов составляет от 8 до 15%, объектов стрит-ритейла — около 10–12%, а складских помещений — примерно 10%.

В среднем доходность коммерческих объектов составляет от 8 до 10% годовых, что позволяет рассчитывать на окупаемость вложений в течение 10–12 лет. Важно учесть, что уход зарубежных брендов не оказал катастрофического влияния на сегмент: обвала цен не произошло, а объем инвестиций остался практически на том же уровне. Это делает коммерческую недвижимость более привлекательной по сравнению с жилыми объектами.

Однако перед тем как вкладывать в этот сегмент, необходимо учитывать ряд факторов. Во-первых, коммерческие объекты сложнее в управлении по сравнению с жилыми. Во-вторых, порог входа в этот рынок обычно выше. В-третьих, покупка коммерческой недвижимости сопряжена с определенными рисками, независимо от общего состояния рынка. Вы можете как найти удачный вариант на падающем рынке, так и приобрести неликвидный объект с трудностями перепродажи или сдачи в аренду.

Какая коммерческая недвижимость наиболее выгодна

Практически любая коммерческая недвижимость может защитить ваш капитал от инфляции и увеличить его. В настоящее время наиболее перспективными являются инвестиции в складские помещения, так как этот сегмент отличается стабильностью. Также перспективен стрит-ритейл в новостройках, особенно коммерческие помещения на первых этажах площадью 50–100 квадратных метров, на которые приходится около трети спроса. Интерес также представляют площади до 50 и от 100 до 150 квадратных метров (18 и 14% спроса соответственно).

Спрос на крупные помещения площадью от 500 квадратных метров невелик и составляет всего 5% от общего объема. Это связано с высокими затратами на покупку и дальнейшую отделку или перепланировку.

Стоит ли покупать офисные помещения в Москве? Безусловно, да! В частности, сейчас привлекательны небольшие офисы в строящихся бизнес-центрах. Частные инвесторы интересуются этим сегментом с 2021 года, а на фоне стагнации цен на жилье в прошлом году спрос на офисы возрос. По оценкам Stone Hedge, доля инвестиционных сделок в офисной недвижимости составила до 90%.

Наибольший интерес у частных инвесторов вызывают офисы площадью от 50 до 150 квадратных метров. Такие вложения сопоставимы по стоимости с инвестицией в жилую недвижимость, что делает их доступными и психологически комфортными для большинства инвесторов.

Рост привлекательности офисов в строящихся бизнес-центрах объясняется дефицитом таких предложений, что увеличивает вероятность выгодной перепродажи или сдачи в аренду в будущем. Доходность аренды офисов выше, чем у жилой недвижимости, примерно вдвое, что делает их еще более привлекательными.

Вложения в стрит-ритейл, офисы и складские помещения требуют глубокого понимания рынка. В то время как инвестиции в апартаменты проще и интуитивно понятнее, будучи ближе к вложениям в жилье. Уровень доходности сильно зависит от расположения объекта, наличия рядом крупных предприятий, станций метро и общественного транспорта.