Как правильно продать коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость — это помещение, используемое для организации какой-либо деятельности для получения прибыли. К коммерческой относятся любые объекты нежилой недвижимости: цеха, мастерские и проч. Продажа таких объектов представляет собой трудоёмкий процесс, который может растянуться на несколько месяцев, — именно о нём мы и расскажем сегодня.

Как продать коммерческое помещение: 5 самых выгодных вариантов

1. Продажа объекта нерентабельного предприятия

В таком случае объект обычно переводят на баланс убыточной структуры предпринимателя — и в результате он может минимизировать расходы, не теряя 20% налога на прибыль.

Важно: Если вы владеете недвижимостью более 3 лет, вам не придётся платить налог с её продажи. При владении имуществом менее 3 лет ставка зависит от категории продавца: для физлиц ставка составляет 13%, для юрлиц — 13%+18% НДС, а для ИП — 6%.

2. Продажа при помощи ячейки

Этот рискованный незаконный способ заключается в передаче продавцу наличных денег покупателя. На практике данный вариант подразумевает официальную продажу объекта по сниженной цене и дальнейшую выплату оставшейся суммы посредством банковской ячейки.

3. Структурирование сделки посредством продажи помещения ООО

Такая схема позволяет не платить налог на добавленную стоимость, продавая не сам объект, а организацию, на балансе которой он значится. Подобное структурирование сделки востребовано при торговле помещениями, цена которых равна приблизительно до 100 млн руб.

4. Продажа нескольких ИП

Такой тип продажи используется для оптимизации налогообложения и связан с определёнными рисками — далеко не все покупатели захотят сотрудничать с несколькими владельцами недвижимости, которые могут повлиять на результат соглашения.

5. Перевод объекта в закрытый паевой инвестиционный фонд

Как правило, эта схема выгодна при продаже имущества пулу инвесторов. Формирование ЗПИФ и перевод помещения на его баланс подразумевает покупку не объекта, а пая — поэтому подобные сделки не требуют уплаты налога на добавленную стоимость.

Важно: Если вы желаете оперативно продать объект недвижимости, следует подготовить аргументы прибыльности его использования — не скупитесь на яркие фото и информативные описания преимуществ помещения (удобная транспортная развязка, недавний ремонт сантехники, удачное месторасположение в центре города и проч.).

Специфика и этапы продажи недвижимости

Наиболее популярными объектами считаются офисы — их покупают, сдают и продают особенно часто. Перед продажей офиса или другого объекта производится оценка помещения. На благополучный исход сделки может повлиять развитая инфраструктура, современные системы безопасности, рациональная планировка, наличие ремонта и правильно оформленной документации. Продажа зданий может осуществляться самостоятельно или через агентство недвижимости.

Важно: При продаже имущества необходимо предоставлять потенциальным покупателям все данные о здании (местонахождение, размеры и проч.). Предотвратить затягивание процесса поможет тщательный анализ ситуации на рынке, изучение цен и характеристик схожих зданий.

Самостоятельная продажа офисов и других коммерческих помещений производится в несколько этапов:

• Подготовка объекта. Перед продажей следует основательно очистить помещение — лучше всего воспользоваться услугами клининговых компаний.
• Определение цены. Правильно определить цену объекта поможет опытный оценщик. В первую очередь на стоимость влияет возраст, назначение и состояние постройки.
• Размещение рекламы. Информация об объекте может размещаться на средствах наружной рекламы и в печатных изданиях. При использовании рекламы вам поможет проработанный портрет ЦА и яркие фотографии.

Важно: Опытные менеджеры, специализирующиеся на продаже имущества, часто используют таргетированную рекламу. Этот маркетинговый инструмент позволяет найти целевую аудиторию — тех, кто заинтересован в приобретении недвижимости (предприниматели, инвесторы и др.). Такая реклама может размещаться на специализированных сайтах, баннерах или лифлетах, распространяющихся в деловых центрах вашего города.

• Выбор покупателя. Если ваш объект заинтересовал покупателей, то отдать предпочтение нужно тем, кто готов моментально заплатить. Желаете продать имущество максимально быстро? Тогда на помощь придут компании, занимающиеся срочным выкупом.
• Подготовка необходимых документов. При продаже могут потребоваться такие документы, как выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ, договоры аренды, акт об установке сигнализации и проч.
• Заключение договора. Договоры должны включать данные о сторонах и способе расчёта.

Как видим, для успешного совершения любой сделки по коммерческой недвижимости требуется надлежащая подготовка здания, его оценка и сбор необходимой документации. Если вы желаете сэкономить время и силы, грамотным решением может стать делегирование забот, связанных с продажей недвижимости, профессиональным риелторам.